Je schrijft jaarlijks af op je bedrijfspand. Je winst daalt en daarmee ook de belasting die je moet betalen. Dat voelt niet alleen logisch, het voelt vooral slim. Tenminste, op de korte termijn. Wat namelijk jarenlang een prachtig fiscaal voordeel leek, kan ineens keihard tegen je werken op het moment dat je besluit het pand te verkopen of met je bedrijf te stoppen.
Die lagere boekwaarde zorgt op dat moment voor een stevige verrassing: het jarenlange voordeel komt keihard terug als boekwinst, en daarover moet je afrekenen met de Belastingdienst. Afschrijven is zeker geen fout, maar het is belangrijk om te beseffen dat het geen “gratis” cadeautje is.
Wat is afschrijven eigenlijk precies?
Laten we bij de basis beginnen. Afschrijven betekent simpelweg dat je de koopprijs van je bedrijfspand niet in één keer aftrekt van je winst, maar deze kosten verdeelt over meerdere jaren. Hiermee verlaag je jaarlijks je fiscale winst.
Maar de Belastingdienst laat je niet eindeloos je gang gaan. Je mag namelijk niet onbeperkt afschrijven. De absolute ondergrens is de WOZ-waarde van het pand. Zodra jouw boekwaarde gelijk is aan die WOZ-waarde, stopt de afschrijving direct. Dat is het speelveld waar je het mee moet doen.
Drie smaken: Eenmanszaak, TBS en de BV
Hoe dat afschrijven uitpakt, hangt sterk af van jouw ondernemingsvorm en waar het pand fiscaal gezien thuishoort:
- De Eenmanszaak: Zit het pand in je eenmanszaak, dan mag je afschrijven zolang de boekwaarde boven de bodemwaarde (de WOZ-waarde) ligt. Je verlaagt hiermee je winst in Box 1, wat met de hoge inkomstenbelasting lekker aantikt.
- Pand in privé, verhuurd aan de BV (TBS): Bezit jij als DGA het pand in privé en verhuur je het aan je eigen BV? Dan val je onder de zogeheten terbeschikkingstellingsregeling (TBS). Ook hier mag je afschrijven tot de WOZ-waarde. Je huurinkomsten worden echter zwaar belast in Box 1 (tot 49,5%), al zijn kosten zoals rente en onderhoud wel weer aftrekbaar.
- Pand in de BV: Is het pand eigendom van je BV, dan gelden de regels van de vennootschapsbelasting. Je mag afschrijven tot de WOZ-waarde, en kosten zoals onderhoud en rente zijn aftrekbaar. Omdat het tarief in de vennootschapsbelasting (19% tot 25,8%) lager is dan in Box 1, is de belastingdruk hier vaak een stuk gunstiger.
👉 Twijfel je of dit hét moment is om je eenmanszaak om te zetten naar een BV? Lees dan ook:
De BV in als ondernemer: waarom dit hét moment is om over te stappen
Wanneer de boemerang terugkomt
Zolang je niets verkoopt, voelt afschrijven binnen de BV heel overzichtelijk. Je boekwaarde daalt elk jaar verder. Maar dat almaar groter wordende verschil tussen de boekwaarde op papier en de échte marktwaarde, wordt op een dag relevant.
Een voorbeeld uit de praktijk: Stel, je koopt als DGA een mooi bedrijfspand binnen je BV en schrijft daar tien jaar lang keurig op af. Elk jaar daalt je fiscale winst en betaal je minder belasting. Na die tien jaar besluit je het pand te verkopen. De marktwaarde is in de afgelopen jaren flink gestegen en ligt nu vele malen hoger dan jouw, door afschrijvingen flink verlaagde, boekwaarde.
Bam. Daar is de boekwinst.
En over die winst moet nu keihard worden afgerekend. Veel ondernemers schrikken zich wezenloos, maar dit is geen verrassing van de Belastingdienst. Dit is het boemerangeffect: wat je de afgelopen tien jaar aan winst hebt verlaagd, krijg je op het moment van verkoop net zo hard weer terug. Je gooit de boemerang weg, maar je moet hem ook weer vangen.
Niet alleen bij verkoop een risico
Dit effect wordt in de praktijk ontzettend vaak onderschat. Afschrijven voelt als een puur technische handeling voor de boekhouder, terwijl verkoop als een strategische keuze voelt. Maar die twee hangen direct met elkaar samen.
Zelfs als je niet verkoopt aan een vreemde, maar simpelweg wilt stoppen of je bedrijf wilt overdragen aan familie of een trouwe werknemer, verandert de afweging compleet. Bij een bedrijfsbeëindiging of overdracht zorgt een enorm lage boekwaarde voor veel fiscale afrekening. Dit kan zomaar betekenen dat je bij de overdracht veel minder financiële speelruimte overhoudt dan je in je hoofd had zitten.
👉 Denk je na over stoppen of je bedrijf overdragen? Lees dan ook:
Gebruikelijk-loonregeling voor DGA’s: wat moet je weten?
Slim omgaan met de regels
Omdat de WOZ-waarde de harde ondergrens is voor je afschrijvingen, is het slim om hier scherp op te zijn. Een te hoge WOZ-waarde beperkt namelijk direct de ruimte die je hebt om af te schrijven. Het kan fiscaal dus echt lonen om kritisch naar die WOZ-beschikking te kijken en eventueel bezwaar te maken.
Let daarnaast goed op wat je met het pand doet: regulier onderhoud is aftrekbaar en verlaagt je winst, maar als je het pand gaat verbeteren val je weer onder een ander fiscaal regime.
Drie vragen die je jezelf moet stellen
De belangrijkste vraag is niet óf je mág afschrijven van de regeltjes. De vraag is wat je er op de lange termijn mee wilt bereiken. Als DGA moet je afschrijven niet zien als een standaardknop, maar als een bewuste beslissing. Stel jezelf daarom eens deze drie vragen:
- Wat zijn mijn daadwerkelijke plannen met dit specifieke pand?
- Hoe ver ligt een eventuele verkoop of bedrijfsoverdracht nog in de toekomst?
- Ben ik (en is mijn BV) financieel voorbereid op een flink hogere boekwinst en de heffing die daarbij hoort?
Dit zijn geen technische boekhoudvragen, dit zijn strategische keuzes voor de toekomst van je bedrijf.
Tot slot
Voor veel DGA’s is afschrijven op vastgoed een puur automatisme. Een vinkje dat elk jaar weer wordt gezet. Maar je vastgoed raakt bijna altijd aan de grotere vragen in je ondernemersleven: ga je ooit verkopen, draag je het over aan de volgende generatie, of stop je ermee?
Zodra dat soort plannen in beeld komen, krijgt dat afschrijven ineens een hele andere betekenis. Twijfel je of afschrijven in jouw specifieke situatie wel zo verstandig is? Neem dan tijdig contact met ons op om er samen naar te kijken.
Fiscaal kun je heel veel plannen en sturen, zólang je maar de tijd hebt. Ga niet pas bellen op het moment dat de boemerang al recht op je afvliegt. We zitten graag met je aan tafel om overzicht te creëren, gewoon in heldere taal.
